Kısaca
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, malik uzlaşması, yıkım ve yeni yapı aşamaları; arsa sahipleri için süreci kolaylaştıran pratik ipuçları.
Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların güvenli ve çağdaş binalarla yenilenmesini amaçlar. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen süreç, birden çok malikin ortak karar vermesini gerektirdiği için adımları önceden bilmek büyük kolaylık sağlar. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, teknik veya mali danışmanlık yerine geçmez.
011. Riskli yapı tespiti
Süreç, yapının yetkili kuruluşlarca lisanslı laboratuvar ve mühendislik incelemesinden geçirilmesiyle başlar. Beton dayanımı, taşıyıcı sistemin durumu ve zemin koşulları değerlendirilir; hazırlanan rapor yapının riskli olup olmadığını ortaya koyar.
022. Malik uzlaşması
Riskli yapı tespitinden sonra maliklerin yenileme konusunda ortak karar alması gerekir. Bu aşamada şu başlıklar netleştirilmelidir:
- Hangi müteahhitle ve hangi modelle (kat karşılığı veya maliklerin kendi finansmanı) ilerleneceği
- Her malikin yeni binada alacağı bağımsız bölümün kat, cephe ve alan olarak tarifi
- Geçici barınma, taşınma ve kira yardımı gibi geçiş dönemi düzenlemeleri
- Teslim takvimi ve tamamlama güvencesi
033. Boşaltma ve yıkım
Uzlaşma ve sözleşme tamamlandıktan sonra bina boşaltılır, abonelikler kapatılır ve yıkım için gerekli izinler alınır. Yıkım; iş güvenliği, çevre ve atık yönetimi kurallarına uygun biçimde, yetkin ekiplerce yapılmalıdır.
044. Yeni yapının projelendirilmesi ve inşası
Zemin etüdü yapılır, güncel deprem yönetmeliğine uygun statik proje hazırlanır, yapı ruhsatı alınır ve inşaat başlar. Kaba ve ince inşaat sürecinde düzenli kalite kontrolü, maliklerin güvenle beklemesini sağlayan en önemli unsurdur.
055. Arsa sahibi için pratik ipuçları
- Tüm kararları ve vaatleri yazılı sözleşmeye taşıyın
- Teknik şartnameyi ve malzeme sınıfını sözleşme eki yapın
- Müteahhidin tamamlanmış projelerini yerinde inceleyin
- Teslim sonrası kusur bildirimi ve bakım sürecini önceden sorun
- Gerekirse bağımsız bir hukukçu veya mühendisten görüş alın
06Süre ve beklenmedik durumlar
Kentsel dönüşümde süre; malik sayısına, uzlaşmanın hızına, ruhsat sürecine ve inşaatın kapsamına göre değişir. Bu nedenle sözleşmede takvimin ve olağanüstü durumların nasıl ele alınacağının açıkça yazılması gerekir. Sürecin her aşamasında düzenli bilgilendirme yapılması, maliklerin güvenini korur.
Süreç hukuki, teknik ve mali boyutları olan çok taraflı bir iştir. Yapı denetim kuruluşundan, mühendisten ve hukukçudan alınacak görüşler kararların sağlam temellere oturmasına yardımcı olur. Maliklerin ortak bir temsilci belirlemesi, iletişimi ve karar almayı belirgin biçimde kolaylaştırır.
Dönüşüm süreci başlamadan önce binanın mevcut ruhsat ve tapu durumunu, maliklerin iletişim bilgilerini ve varsa mevcut kayıtları derlemek zaman kazandırır. Her malike sürecin adımlarını anlatan kısa ve yazılı bir bilgi notu hazırlamak, soruların azalmasına ve toplantıların daha verimli geçmesine yardımcı olur. Süreçte şeffaflık ve belgelendirme, uzlaşmanın en güçlü dayanağıdır.
Binanızın dönüşüm sürecini planlıyorsanız, ilk adım olarak mevcut durumun ve arsa potansiyelinin değerlendirilmesi gerekir. Falcon ekibi olarak bu aşamada keşif ve ön değerlendirme yapmaktan memnuniyet duyarız.
